鄒麟攝圖1:2013年中部六省房屋出租省會城市新房價格累計漲幅對比圖2:2007年至今長沙商品住宅銷供比圖3:2007年至今長沙商品住宅二手房與新房成交量比值圖4:2007年至今長沙住宅類成交地塊規劃建築面積及平均溢價率圖5:2009年至今長沙上下半年商品住宅供需情況(單位:萬平方米)圖6:2010年至今長沙各區域住宅用地累計成交量(按規劃建築面積計算)2013 年,“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞,全國整體調控基調貫徹始終,不同城市政策導向出現分化。去年初“國五條”及各地細則出台,繼續堅持調控不動搖,“有保有壓”方向明確。去年下半年以來,新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定,十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進,而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由於市場走勢分化,政策取向也各有不同。
  2013年的長沙樓市並不平靜,在限系統傢俱購、限貸、增加供應等方面加強市場調節的大背景下,地方政府出台了一系列的相應調控政策,不斷完善購房機制。
  總結篇
  長沙累計漲幅代償中部省會最低
  長沙新建住宅樣本均價連續5個月環比上漲,同比漲幅在代償6.8%-9.5%之間,12月樣本平均價每平方米近7千元,達到近年來最高水平。從中部六省省會來看,長沙去年累計漲幅2.0%,為最低水平。從成交均價來看,受改善性需求漸趨釋放影響,中高端項目持續熱銷帶動全市成交均價上漲。
  住宅篇
  1固態硬碟.供大於求現象有所緩解
  由於成交量增幅大於供應量增幅,2013年銷供比提升至0.91,市場整體仍供大於求。2013年,長沙商品住宅新批上市面積大幅增加,全年達到1316萬平方米,同比增長17%;而成交面積高達1272萬平方米,同比增長43%;由於成交量增幅大於供應量增幅,導致銷供比從2012年的0.79攀升至0.91,為2007年以來較低水平,市場整體供大於求情況有所緩解。
  2.二手房市場成交活躍
  新房總體供應充足,二手房市場成交活躍。近幾年長沙房地產市場始終保持著新房為主,二手房為補充的市場格局,二手房與新房的成交量比值處在0.2-0.3之間的水平。2009年和2013年受樓市調控影響,投資性客戶急於出手導致二手房交易活躍,但受制於新房成交體量較大,二手房與新房的成交量比值僅略微高於往年水平。去年以來新房整體保持供應充足,與此同時二手房市場成交活躍,市場呈現供需兩旺的良好態勢。
  土地篇
  1.土地成交量為近7年最多
  土地成交量為近7年最多,溢價率較2012年大幅反彈。住宅用地成交面積在2010年之前一直保持著逐年下滑的趨勢,併在2009年達到844萬平方米的低點,但是2010年迅速回升至1773萬平方米,在經歷了2011年的再次下滑後開始不斷回升。去年共有2477萬平方米成交,達到近7年的歷史最高水平,未來商品住宅將供應充足。2013年土地成交溢價率出現反彈,但受制於政府政策約束因此幅度不大,僅為23%。
  2.二季度現多宗地塊為房企聯合拿地
  二季度以來溢價成交地塊增多,且多宗為房企聯合拿地。去年長沙土地市場從二季度以來出現了多塊高溢價的地塊,熱點區域如岳麓區的洋湖垸片區、梅溪湖片區等,成交住宅用地溢價率在50%以上的頻出。對於熱點區域地塊的爭奪,各大房企更是不遺餘力,去年多宗地塊被多家房企聯合競得。
  展望篇
  1.今年房價整體漲幅或在5%以內,增幅小於去年
  根據“中國房地產中長期發展動態模型”預測,2014年長沙房地產市場將呈現“量價齊升,投資開工增速回升”的特點。
  成交方面,預計2014年長沙商品住宅的需求將繼續回升,但受制於基數較高,同比增幅將小於去年,最大增幅或將接近25%。新增供應方面,由於去年長沙新批上市面積處於近年來高位,同時前兩年大量新開工的項目尚未完全推向市場,預計今年新批上市面積受基數影響同比繼續增長。價格方面,長沙去年成交面積略微低於同期新批上市面積,實際土地供應增加,供大於求態勢加劇。預計2014年,面對人口基數龐大、居民購買能力高且城市軌道交通的進一步完善,長沙城市發展潛力巨大拉動整體房價繼續上行,預計整體漲幅在5%以內。
  2.市區內供不應求加劇
  軌道交通規劃及持續建設為房地產市場向外圍拓展提供了有力的支撐,近年來岳麓、雨花等遠郊區域的熱點新興片區憑藉便捷的交通、較低的價格和不斷完善的配套持續升溫。但值得註意的是,2010年至今岳麓、望城的土地成交量遠高於其他區域,兩個區域累計成交3866萬平方米,占長沙市總成交量的50%以上,供應量過大,競爭十分激烈,另外星沙地區競爭也空前加大,預計2014年這些區域將繼續成為長沙的熱點區域,軌道交通的利好因素使得價格上漲空間巨大。而市區內由於土地資源稀缺,供不應求趨勢日益加劇,價格上漲壓力同樣巨大。
  3.改善性需求繼續成為市場有力支持
  限購政策嚴格執行下,長沙市場仍以剛需為主流,但改善性需求將是市場最大亮點。預計明年在房地產調控不放鬆,繼續抑制投資投機性需求的背景下,剛需將繼續成為市場主力。但值得註意的是,長沙今年120-144平方米中大戶型和7000元/平方米以上中高價位的改善性需求產品占比明顯提高,改善性需求漸趨釋放。預計2014年,改善性需求將繼續釋放,與剛需共促長沙市場繼續回升。
  (感謝中國指數研究院長沙分院的獨家數據提供)
  本版撰文/黃汝兮  (原標題:長沙房價 累計漲幅中部省會最低)
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